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민간건축주를 위한 건축계약관리 자문컨설팅


건축주의 권리는 국가, 설계회사, 감리회사, 시공회사, 신탁회사등이 지켜주지 않으며, 오로지 건축주 본인 스스로 지켜야 합니다. 당사는 건축주의 권리를 지키는 건축사업시 유일한 계약상대자입니다. 당사가 수행하는 용역의 범위는 아래과 같습니다.



1. 사업기본구상 수립지원 및 사업계획수립에 따른 사업비 검토
건축사업기본구상을 수립하여 본 사업의 수익의 극대화는 물론 투입될 추정사업비와 사업의 결과인 시설물의 운영과 분양에 따른 수익율 검토업무등.

2. 사업계획에 적합한 설계회사 선정 및 설계용역계약상 용역범위의 검토
건축사업계획에 적합한 설계회사(건축사사무소)의 선정과 용역범위를 설정하는 건축사업비의 근간을 결정하는 시점으로 용역범위의 설정에 따라 시공회사와의 공사계약방식과 공사범위설정을 위한 기초자료임.

3. 사업승인도서, 실시도서에 따른 사업비분석 및 총사업비 절감요소 분석
건축사업승인도서와 실시도서에 따른 추정사업비분석을 통하여, 과다설계사항의 사전돌출, 차후 건축주가 시설물의 사용여부를 통한 유지관리비용과 공사비의 상관관계등을 통한 총사업비의 절감요소 분석

4. 사업특성, 설계도서에 따른 시공회사와의 계약방식 및 계약범위의 설정
건축사업의 특성인 사업규모, 공사기간, 현장주위여건등과 설계도서상 시설물의 특징를 분석하여 시공회사와의 계약방식을 적합하게 선정하고, 또한 시공회사의 업무내용에 관한 범위를 설정하는 것으로 총사업규모의 집행에 가장 중요한 시점임.

5. 시공회사의 선정에 따른 입찰업무 및 계약범위, 계약금액의 조정 협의
시공회사의 선정은 건축사업의 특성에 맞은 규모의 건축회사는 물론 회사의 재무건전성, 공사수행경험, 현장참여기술자의 기술력등을 반영하기 위한 입찰업무와 시공회사가 이행하여야 할 계약의 범위에 따라 계약금액의 확정을 위한 조정협의와 차후 필연적으로 발생할 계약문서(계약조건, 설계도서)의 해석에 따른 이견과 설계변경에 따른 계약금액의 조정방식 확정

6. 감리회사의 선정에 따른 계약의 범위 및 공사감리의 방식검토
일반적인 감리회사가 제시하는 감리업무의 범위로 약정할 할 경우,  이후 많은 건설사업수행 경험이 없는 건축주는 큰 낭패를 볼수 있으므로, 공사의 성격에 맞게 추가적인 감리업무를 당초 계약에 반영하여야 함.

7. 건축주의 건축사업비 지급여력에 따른 집행방식 및 조정방식의 검토
건축주의 자금운영능력과 공사단계별 자금집행방식에 따라, 차후 설계변경이나 공사진행시 불가항력적인 변동이 발생할 경우 사업의 중대한 분기점이 될수 있음.

8. 건축사업착수에 따른 계약당사자간 문서수발 시스템 설정
건축사업의 문서수발에 따른 체계는 사업운영의 중요한 요소로, 사정변경의 발생, 분쟁으로 발전할 소지를 사전에 차단하는 중요한 요소임.

9. 공사수행중 클레임사항의 사전차단 및 분쟁항목의 비용분석
건축사업은 운영상 건축주와 계약당사자간에 이견이 발생하는 것은 필연적으며, 이러한 이견으로 사업이 중단되는 사례가 많으므로 클레임사항은 별도 관리해야 함.

10. 공사이행중 설계변경으로 인한 공사대금의 적정성을 분석
건축공사는 계약이행기간이 장기적이고 계약이행의 요소가 복합적이므로 설계변경의 발생은 필연적이며, 설계변경발생이 인지여부와 상관없이 필히 공사대금의 적정성은 분석해야 함.

11. 공사준공에 따른 시공회사와의 공사비정산 용역수행
공사준공시 당초 약정된 내용에 따라 이행되었는지, 사정변경의 발생으로 최종 지급되어야 할 공사대금이 적정한지를 필히 검토해야 함.

12. 공사대금결정에 따른 분쟁시 변호인에게 계약사항의 사실관계 지원업무
건축사업은 취급하는 사업비용이 매우 크므로 건축주와 계약당사자간에 이견이 발생할 경우 필히 건설전문변호사와 함께 건축사업의 사실요건을 규명해줄 건축사업전문가의 지원이 필수적임.

국가계약법에 따르는 공공건설공사와 달리 민간건축공사는 계약자유의 원칙에 따라 다양한 건설도급계약을 체결하고 있습니다.

국가계약법에 따른 계약형태는 총액입찰, 내역입찰, 설계시공일괄입찰, 대안입찰, 수의계약등이 있으나 민간건축공사계약의 경우는 시공회사와 건축주간에 상기의 계약형태는 물론 아직 국내에서 적용하지 않고 있는 순수내역입찰계약, 원가검토부조건계약, 개산계약등 건축사업실정에 맞는 다양한 계약의 형태를 혼용하여 계약하고 있습니다.

문제는 이러한 혼용계약을 하면서도 시공회사와 건축주간에 당초 계약의 본질을 이해하지 못하고 차후 수많은 분쟁의 불씨를 가지고 건축공사에 임하는 것입니다.

결국 분쟁으로 발전하여 소송에 접하게 될 경우에는 법률가에게 계약의 혼용형태와 설계서의 분석의 난해함, 끊임없은 다툼이 발생하여 본 건축사업에 관여한 모두가 피해자가 된다고 하겠습니다.





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